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倪鵬飛:2020年樓市將繼續處在降溫通道


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原標題:倪鵬飛:2020年樓市將繼續處在降溫通道中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛近日在中新社國是論壇上表示,2020年,樓市將繼續處在降溫通道,在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊下,不會出現

原標題:倪鵬飛:2020年樓市將繼續處在降溫通道

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛近日在中新社國是論壇上表示,2020年,樓市將繼續處在降溫通道,在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊下,不會出現劇烈波動。

發言摘要如下:

2019年的回顧

2019年,樓市初步進入穩定健康發展狀態,基本實現三穩調控目標,是近年來最好的狀態。具體看:

第一,時間上,穩中有變,四季逆轉。

全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的過程,同比增幅由2019年6.6%。銷售額變動總體平穩,月度商品房銷售額增長率有升有降,2019年同比增長-0.1%。新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現房供應在增長,潛在供給又在持續增加。待售商品房面積持續下降,但下降由加速轉向減速。2019年2月至10月,現房存銷比由17.94(月)持續下降到15.92(月),已處于6~18個月的合理區間。期房存銷比由2016年的3.1(年)下降至2017年的2.8(年)和2018的2.7(年),但到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化壓力較之前有所增加。全國房地產開發投資額增幅變動平穩,2019年同比增長9.9%。

第二,空間上,降溫明顯,分化再現。

全國房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期。一、二線城市增速同頻回升,三、四線城市增速共同下降。東部地區房價增速變動相對平穩,中西部和東北地區增速明顯下降。城市群中心城市房價同比增速回升,非中心城市城市房價增速有所下降。

分析原因:總體上,面對復雜嚴峻的國內經濟形勢,中央調控持續給力不動搖,基礎制度改革邁出重要步伐,效果顯著,值得點贊。具體看,持續調控的力度和節奏直接和間接影響金融機構等市場的行為和預期,導致總體穩定的前提下,樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼,樓市年穩季變。

2020年展望

2020年樓市將繼續保持“年穩季變”的特點,空間持續分化,風險如影隨行。

第一,總體上,市場繼續處在降溫通道。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下,不會出現劇烈的波動。

具體看,商品房價格同比增幅保持在5-8%區間,商品房銷售面積同比增幅將保持在-1到2%,房地產開發投資同比增速將持續在7-10%區間內。

主要因為:城鎮化率加速期決定市場預期相對樂觀。住房剛性、改善性和重置需求依然較大。炒房的利益機制沒有完全消除。宏觀經濟和外部環境對房地產不利影響有限。樓市調控不太可能放松。

第二,時間上,降溫中還有起伏和波動。

2020年春夏秋冬的樓市仍將面臨,升降交替,窄幅波動。因為市場環境及預期在不斷變化中,調控政策或根據樓市當期和未來可能的變化會適時微調。

第三,空間上,城市分化可能持續凸顯。

2020年,一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經濟和人口的分化將持續。

主要因為:經濟基本面變化決定樓市在空間上持續分化。2020年國家一些區域政策調整以及新的區域規劃陸續出臺將加劇分化。過去2017-2018年邊緣區域樓市的逆襲將加劇分化。

第四,風險上,總體下降中局部可能上升。

當前的均衡是鐵令下的弱均衡,調控操作若有不當,樓市運行有滑出合理區間的風險。市場主體尤其開發企業面臨資金鏈斷裂和破產倒閉風險。總體存銷比再度回升預示個別區域過剩嚴重。

2020年對策建議

應堅持調控不動搖,完善調控的機制,加快相關基礎制度改革。

第一,重構房地產與宏觀經濟關系。妥善應對宏觀經濟和外部環境的挑戰。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。在抑制炒的同時,支持剛性需求、改善性需求和重置需求。讓穩增長與穩樓市并進,促進房地產的轉型升級帶動整體結構的調整。加快城市更新和舊房改造,讓房地產在調控中邁向高質量發展。

第二,堅持房地產調控不動搖。提升調控的政治占位,保持戰略定力。強化三穩目標,落實主體責任。實施區間調控,把握節奏與力度,用好極限施壓。做好防控樓市雙向劇烈波動預案。

第三,完善“一城一策”調控機制。完善“一城一策”全國住房、土地和金融的市場監管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機制。探索土地、財稅和金融等統一性政策“一城一策”執行。探索“一城一策”的主要政策匹配機制。

第四,加快基礎性配套制度改革。繼續深化集體建設用地和宅基地市場化改革。建立土地用途變性的利益共享機制。加快建立“住房土地指標隨人口流動掛鉤”的制度。繼續建立土地供應與商品房去化周期聯動機制。完善“限房價競地價”、“限地價競配建”等拍賣制度;完善金融機構的公司治理體系,形成金融機構趨“住”避“炒”的內在機制。完善多層次商品房和保障房金融體系,形成“短借長還”的融資機制。建立住房金融審慎監管制度;建立全國統一的稅收制度,改革稅收征管制度。開征房地產稅,重塑房地產稅收體系。

第五,加快住房供給側結構性改革。以產權化為主線,構建中國住房的供應體系。以城鎮化為基礎,構建中國住房的空間體系。以智能化為目標,構建中國住房高質量的產品及產業體系。從而繪制樓市新基因圖譜。

作者:倪鵬飛

[責任編輯:項婷]

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