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前8月百城宅地價格漲勢遇阻 三四線宅地市場率先降溫


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原標題:今年前8月百城宅地價格漲勢遇阻,三四線宅地市場率先降溫易居研究院發布100城宅地成交與價格報告。交易面積方面,今年前8月全國百城宅地成交略有降溫,其中,一二線城市宅地交易并沒明顯降溫,而三四線

原標題:今年前8月百城宅地價格漲勢遇阻,三四線宅地市場率先降溫

易居研究院發布100城宅地成交與價格報告。交易面積方面,今年前8月全國百城宅地成交略有降溫,其中,一二線城市宅地交易并沒明顯降溫,而三四線城市則呈現明顯降溫態勢,這和三四線城市重新面臨庫存壓力有關。成交價格方面,前8月,全國百城地價漲幅曲線略有下行,這和土地市場降溫、市場預期調整、企業資金面收緊等因素有關。預計后續地價走勢將繼續趨穩。  

成交量:銷售降溫倒逼購地增速曲線掉頭向下

報告顯示,2019年1-8月份,重點監測的全國100個城市宅地成交面積為39388萬平方米,同比增長9.2%。該增速相比1-7月份13.8%的數值有明顯收窄。觀察宅地的歷史交易走勢,可以看出,2016年第四季度房地產政策開始收緊,滯后一個季度后即2017年第一季度,宅地市場基本面也發生了變化。從2017年開始,撇去部分交易結構干擾和季節性異動等因素,大趨勢看,宅地交易市場以降溫為主要特征。  

報告分析稱,觀察今年前8個月的交易情況,其呈現了三個鮮明的階段:  

(1)第一階段:今年一季度,房企對于后市住宅銷售預期持悲觀態度,拿地方面并不積極,進而也導致了百城土地交易數據總體偏低迷,年初累計宅地成交面積同比增速曲線總體上位于零軸以下。  

(2)第二階段:今年一季度的住房銷售情況好于預期,既增加了房企拿地的資金實力,也極大刺激了房企拿地熱情。到了二季度,百城土地交易數據開始反彈,即年初累計宅地成交面積同比增速曲線由負轉正。  

(3)第三階段:今年二季度,中央對于部分城市地價過熱現象高度關注,政策基本面重新收緊,尤其是融資市場的收緊特征最為明顯,這使得三季度房企購地更為理性,體現為年初累計宅地成交面積同比增速曲線掉頭向下。

全國100城年初累計宅地成交面積同比增速數據來源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

成交價格:價格漲幅曲線略有下行

報告稱,2019年1-8月份,重點監測的全國100個城市宅地價格為5546元/平方米,同比上漲14.4%。觀察宅地價格的歷史走勢,2016年第四季度房地產政策收緊后,宅地價格立馬出現反應,即漲幅開始收窄。撇去部分交易結構干擾和季節性異動等因素,大趨勢看,截至2018年底,宅地價格以降溫為主要特征。  

報告分析稱,而2019年的宅地價格則有所不同。受宅地交易低迷影響,一季度宅地價格曲線繼續保持下行趨勢,但到了二季度,宅地價格曲線開始上升,這說明搶地行為又開始增加,宅地市場需要繼續去杠桿。受中央和地方“穩地價”政策影響,尤其是銀保監會等對信貸資金的嚴管,資金進入土地市場的難度有所增加,宅地價格曲線也由此開始下行,最終體現了穩地價的導向。

全國100城年初累計宅地價格同比漲幅數據來源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

一線城市:土地交易總體較活躍

報告稱,成交面積方面,2019年1-8月份,4個一線城市宅地成交面積為1867萬平方米,同比增長45.7%。觀察歷史走勢可以看出,去年下半年,一線城市宅地交易市場相對低迷,呈現了負增長現象。而今年總體上以回暖為主要特征,這和一線城市近期密集供地有關,比如說深圳過去宅地供應力度一直較弱,但今年6月份一次性供應了69萬平方米宅地,這顯然有助于此類城市補庫存,同時也帶動了一線城市宅地交易數據的上升。1-8月份,一線城市宅地成交同比增速曲線雖然略有下探,但絕對值依然是比較高的,即接近50%。  

成交價格方面,2019年1-8月份,4個一線城市宅地價格為14379元/平方米,同比上漲1.7%。觀察今年前8月宅地價格同比漲幅,可以看出,其幾乎接近于零,這意味著一線城市的宅地價格是比較平穩的,充分體現了穩地價的導向。這和一線城市的政策管控積極有效、土地供應放量、拿地資金預審查較為嚴格等因素有關。對于相關拿地房企來說,獲取此類地塊也意味著后續住宅項目定價的優勢會更為明顯。  

二線城市:人才落戶等政策吸引房企拿地

報告稱,成交面積方面,2019年1-8月份,32個二線城市宅地成交面積為23033萬平方米,同比增長20.1%。觀察今年前8月二線城市宅地交易數據,可以看出,其年初累計成交同比增速曲線總體上位于歷史高位。這和實際觀察的情況是一致的,尤其是今年上半年各大省會城市頻頻打出人才落戶、購房等優惠政策,使得二線城市未來的住房銷售市場被看好,進而也刺激了房企拿地、帶動了二線城市宅地交易的活躍。  

成交價格方面,2019年1-8月份,32個二線城市宅地價格為5868元/平方米,同比上漲12.1%。觀察今年前8月的年初累計價格同比漲幅,可以看出,其已有所下行,同時也明顯低于歷史高位水平。從原因上看,除了穩地價本身以外,這也和類似長沙、昆明、西安等相對低地價城市的交易比重增大有關,進而也會影響此類二線城市宅地的結構和價格。當然對比一線城市,二線城市宅地價格的漲幅依然較大,未來依然需要積極管控。  

三四線城市:宅地市場率先降溫

報告稱,成交面積方面,2019年1-8月份,64個三四線城市宅地成交面積為14488萬平方米,同比下降7.1%。與一二線城市的走勢略有差異,三四線城市宅地市場的降溫特征較為明顯,近兩個月年初累計宅地成交面積同比降幅持續擴大,進一步體現了市場降溫的特征。從原因上看,當前三四線城市住宅交易市場降溫,重新面臨去庫存壓力,這會打擊房企補充宅地的積極性;同時也影響了房企資金回籠和繼續購地。另外,從宏觀面看,類似宅地交易市場的降溫,也會影響地方政府的土地出讓金收入。  

成交價格方面,2019年1-8月份,64個三四線城市宅地價格為3897元/平方米,同比上漲7.9%。觀察歷史數據,三四線城市已經走出地價漲幅過大的歷史高位區間,當前漲幅總體上屬于相對小的。當然從結構上看,要關注部分熱點城市地價過高或過快上漲的現象。以粵港澳大灣區中的部分重點三四線城市為例,包括中山、佛山和肇慶等近期的宅地交易相對活躍,部分月份的地價也創新高,如佛山8月份拍出的宅地價格為12495元/平方米,屬于歷史新高。需要說明的是,具體地塊的結構屬性也會對此類價格產生影響。  

結論與趨勢

成交面積方面,報告分析稱,從1-8月份全國百城宅地交易市場來看,受政策管控、市場預期等影響,相關購地增速曲線略有下行,充分體現了宅地交易市場降溫的態勢。而從結構上看,三四線城市的降溫趨勢更為明顯,和此類城市當前重新面臨庫存積壓的問題是相關的。  

預計9月份宅地交易市場以降溫為主要特征,尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大,所以預計房企拿地會偏保守和趨于理性。當然,若要看轉機,那么就需要看9月份央行“普降+定向降準”政策的效應。若是住宅交易活躍度有明顯上升,那么四季度房企認購宅地的積極性或會有所增加。  

成交價格方面,報告分析稱,從1-8月份全國百城宅地價格數據看,當前宅地價格曲線略有下行,這和市場降溫、預期調整等因素有關,充分體現了宅地交易市場“穩地價”的效應。而從城市結構上看,一線城市的宅地價格最高,但最為穩定,而二線城市、部分重點三四線城市未來還需要積極進行調控,以進一步穩定地價和穩定預期。  

當前穩地價的政策較多,包括拿地資金審核、設定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行為,進而創造更公平的拿地環境和穩定地價。預計后續宅地價格將進一步趨穩,這也有助于未來房價的穩定。

[責任編輯:蔡芳華]

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